Căn hộ-văn phòng: Điểm sáng mới hay mầm bất ổn?

Mô hình c?n h? - v?n phòng (office-tel) - n?i có th? k?t h?p làm vi?c, s? h?u và l?u trú - th?c ra ?ã có m?t trên th? gi?i ???c kho?ng 30 n?m. Và Vi?t Nam theo xu h??ng phát tri?n c?a kinh t?-xã h?i ?ã d?n du nh?p lo?i hình b?t ??ng s?n này vào các ?ô th?. 


Office-tel xu?t hi?n nhi?u nh?t ? hai thành ph? l?n là Hà N?i và TPHCM. D? báo ??n cu?i n?m 2017, th? tr??ng TPHCM có kho?ng 8.000 c?n. T?ng ngu?n cung office-tel hi?n t?i ? Hà N?i c?ng ?ã x?p x? 1.000 c?n.
Theo th?ng kê c?a nhà t? v?n và nghiên c?u b?t ??ng s?n Cushman & Wakefield, 40% khách hàng c?a dòng s?n ph?m Office-tel là doanh nghi?p v?a và nh? (SMEs), các công ty m?i kh?i nghi?p hay v?n phòng ??i di?n c?a các công ty n??c ngoài t?i Vi?t Nam. Ch? t? 10-15% ng??i mua có nhu c?u ?? làm nhà ? thu?n túy. S? còn l?i là mua ?? ??u t? cho thuê.
T?i TPHCM, n?u ?i d?c các khu chung c? trên nh?ng tr?c ???ng chính ? trung tâm nh? Lê L?i, H? Tùng M?u, Nguy?n Du hay Pasteur c?ng ??u g?p hi?n t??ng ng??i dân s? d?ng các t?ng tr?t ?? v?a làm v?n phòng, v?a là n?i ?.
Nhìn r?ng ra b?i c?nh c? n??c, cu?c v?n ??ng cho phong trào kh?i nghi?p d??ng nh? ?ang khi?n office-tel tr? thành l?i ra cho không ít startups khi tìm ki?m m?t ch?n kh?i ??u ?? ??ng ký kinh doanh. B?i ngay ? TPHCM, m?t m?t b?ng v?n phòng có th? dùng ?? ti?p ?ón, làm vi?c v?i b?n hàng, ??i tác cho 1 doanh nghi?p nh? t?m vài ba nhân viên c?ng “ng?n” m?t c?a các startup t? 7-10 tri?u ??ng m?i tháng. ?ó là kho?n chi phí không ít v?i các doanh nghi?p non tr?. Nay n?u có th? h?p th?c hóa tính ch?t pháp lý cho c? v?n phòng và ch? ? vào trong m?t lo?i hình c?n h? thì rõ ràng s? thu?n l?i cho môi tr??ng kinh doanh v?i các doanh nghi?p nh? và siêu nh? là ?i?u d? dàng nhìn th?y.
Theo PGS. TS. Tr?n Kim Chung – Phó Vi?n tr??ng Vi?n Nghiên c?u qu?n lý kinh t? Trung ??ng, Nhà n??c ph?i làm “bà ??”, “??m m?m” cho lo?i hình này phát tri?n b?ng cách nhanh chóng hoàn thi?n khung pháp lý, cho nó m?t cái tên ngang hàng v?i nhà, ??t, c?n h? chung c?, v?n phòng cho thuê.

Tuy nhiên, trong khi ?ông ??o doanh nghi?p b?t ??ng s?n và các hãng t? v?n có liên quan ??u nghiêng v? h??ng office-tel có th? là ?i?m sáng tích c?c cho th? tr??ng b?t ??ng s?n nói riêng và n?n kinh t? nói chung thì v? ??i di?n cho b?t ??ng s?n ??t Lành - ông Nguy?n V?n ??c l?i c?nh báo n?u ?? office-tel l?n trong khu c?n h? bình th??ng thì ??i m?t nguy c? ng??i dân trong chung c? s? ph?n ??i vì “bên nhà tôi có 3 ng??i, còn nhà kia có t?i 10 nhân viên làm vi?c, s? d?ng h? t?ng chung ch?c ch?c nhi?u h?n chúng tôi, nh?ng bên ?y ch? tr? ti?n qu?n lý theo cùng di?n tích nhà nh? v?y là không công b?ng”.

Ông ??c l?p lu?n r?ng các office-tel hi?n nay là m?t lo?i “con lai” lai gi?a nhà ? xã h?i (NOXH) và nhà ? th??ng m?i (NOTM). Di?n tích thì c?a NOXH nh?ng ???c mua bán nh? NOTM. N?u “b?t ?èn xanh” cho office-tel khi ch?a có khung pháp lý thì có th? ??i m?t v?i nguy c? c? ng??i dân và doanh nghi?p s? tr?c l?i chính sách. Doanh nghi?p xin làm c?n h? office-tel ?? có ???c nhi?u c?n di?n tích nh?, ng??i mua nhà c?ng ??ng ký mua office-tel ?? ??t v?n phòng, m? doanh nghi?p nh?ng th?t ra c?ng l?i dùng office-tel ?? ?.
Chênh vênh tính pháp lý c?a office-tel
Ngay t? khi ra ??i, ??n nay ???c mua bán, s? d?ng, office-tel v?n ch?a ???c “danh chính ngôn thu?n”. Hi?n ch?a có m?t quy ??nh pháp lu?t nào ?i?u ch?nh tr?c ti?p office-tel. Vì v?y, ??a v? pháp lý c?a office-tel hi?n v?n ch?a rõ ràng. M?i ??a ph??ng, m?i c? quan qu?n lý lo?i b?t ??ng s?n này l?i có cách hi?u và ?ng x? khác nhau.
Hi?n t?i, ng??i mua c?n h? office-tel có th? ???c c?p gi?y ch?ng nh?n quy?n s? h?u công trình (50 n?m). Và dù ng??i ta v?n sinh s?ng trong office-tel nh?ng l?i không ???c c?p s? h? kh?u hay ??ng ký th??ng trú.
Dù th?c t? là v?y nh?ng theo ông Nguy?n Tr?n Nam, Ch? t?ch Hi?p h?i b?t ??ng s?n Vi?t Nam, Hà N?i h?u nh? không c?p phép cho m?t ch? ??u t? nào làm khu c?n h? office-tel c?. Riêng TPHCM có n?ng ??ng v?i s? linh ??ng ph?n nào c?a c? quan qu?n lý nh?ng n?u các b? ngành ?i ki?m tra, chi?u theo lu?t thì ch? ??u t? b?t ??ng s?n ph?i gi?i trình.
Rõ ràng office-tel ?ang n?m chênh vênh gi?a nhà ? và v?n phòng cho thuê nên ??i t??ng này v?a b? ?i?u ch?nh b?i c? quy ??nh v? nhà ? l?n quy ??nh v? v?n phòng cho thuê, ho?c c?ng có th? không ch?u s? ?i?u ch?nh c?a quy ??nh nào tùy theo cách hi?u c?a t?ng c? quan ch?c n?ng và chính quy?n ??a ph??ng. Do ?ó, ?? phát tri?n các d? án office-tel, các ch? ??u t? v?n ?ang ph?i “lách lu?t”. ?i?u này ti?m ?n nguy c? r?i ro r?t l?n cho c? ch? ??u t? và khách hàng.
V?i kinh nghi?m nguyên là Th? tr??ng B? Xây d?ng, ông Nguy?n Tr?n Nam cho r?ng c? dân s?ng t?i office-tel nên ???c xem nh? khách vãng lai, không ???c ??ng ký h? kh?u, không tính vào m?t ?? dân s?; ch? cho phép làm office-tel trong các khu ?a ch?c n?ng v?a có nhà ?, v?a có v?n phòng th??ng m?i; và kh?ng ch? t? l? di?n tích t?i ?a c?a office-tel trên t?ng di?n tích tòa nhà.
Ngoài ra, c? quan ch?c n?ng s? còn qu?n lý office-tel b?ng các quy chu?n khác nh? yêu c?u ch? ?? ô tô nhi?u h?n, không gian ?i l?i r?ng h?n, thang máy l?n h?n, c?u thang riêng bi?t, h? th?ng ?i?n chi?u sáng khác ?i… S?n ph?m này ?ang ???c mua bán nh?n nh?p ngh?a là có nhu c?u th?c t?. Có nhu c?u thì ph?i m? ra hành lang pháp lý cho th? tr??ng v?n ??ng, không nên th?y khó mà c?m. “N?u không qu?n lý t? bây gi? thì office-tel v?n xu?t hi?n t? phát trong th?c t?, ki?u gì vài n?m n?a khi x?y ra tranh ch?p thì lúc ?y nhà n??c l?i ph?i can thi?p x? lý!”, ông Nam nh?n m?nh.


Trong lúc ch? ??nh hình tính pháp lý cho lo?i c?n h? này, ??i di?n Hi?p h?i b?t ??ng s?n TPHCM, ông Lê Hoàng Châu nêu nguy?n v?ng “ít nh?t hãy cho nh?ng doanh nghi?p startup siêu nh?, ch? thu?n túy ho?t ??ng v?n phòng, có s? lao ??ng không quá 3 ng??i ???c ti?p t?c ??ng ký ho?t ??ng trong chung c? nhà ? bình th??ng b?i chúng ta ?ang khuy?n khích kh?i nghi?p”.
Chia s? v? hàng lo?t khó kh?n trong vi?c xác ??nh tính pháp lý cho office-tel, ông Nguy?n M?nh Kh?i, Phó C?c tr??ng C?c qu?n lý nhà và th? tr??ng b?t ??ng s?n (B? Xây d?ng) còn cho hay, hi?n trong c? quan B? v?n còn nhi?u quan ?i?m ch?a th?ng nh?t. Và cu?c tranh lu?n xem office-tel là v?n phòng hay là n?i l?u trú rõ ràng ?ang d?n ??n hàng lo?t v??ng m?c pháp lý nh?: Lo?i c?n h? này ph?i ???c ?i?u ch?nh b?ng Lu?t Nhà ? hay Lu?t Kinh doanh b?t ??ng s?n? “S? ??” c?n ???c c?p nh? th? nào? Ch? ??u t? ph?i th?c hi?n ngh?a v? ?óng ti?n s? d?ng ??t ra sao? …
???c bi?t, B? Xây d?ng ?ang nghiên c?u v? vi?c ra h??ng d?n cho lo?i hình c?n h? này sao cho v?n b?o ??m hi?u qu? pháp lý nh?ng không ???c trái v?i các lu?t hi?n hành, có th? là d?ng thông t?.