Siết trách nhiệm chủ đầu tư, bảo vệ quyền lợi người mua bất động sản

Sáng 30/10, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Chủ đầu tư phải hoàn trả, bồi thường khi dự án sai phạm

Thảo luận về dự án Luật, ĐBQH Vũ Văn Tiến (TP. Hải Phòng) cho rằng, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này không chỉ nhằm tháo gỡ vướng mắc, khơi thông nguồn lực, tạo điều kiện cho thị trường phát triển mà còn phải có những quy định chặt chẽ, đủ sức răn đe.

Để chủ đầu tư không muốn vi phạm, không dám vi phạm và không thể vi phạm, đại biểu Vũ Văn Tiến đề nghị kiểm soát chặt chẽ ngay từ khâu đưa bất động sản ra kinh doanh.

Điều 4 và Điều 19 dự thảo Luật đã quy định việc công khai thông tin và điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh. Tuy nhiên, đại biểu băn khoăn về khả năng ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư bán căn hộ không đúng quy hoạch, thiết kế được phê duyệt. Bởi số tầng, số lượng căn hộ, diện tích từng căn trong dự án đều đã được thể hiện rõ trong hồ sơ, nhưng khâu hậu kiểm sau khi chủ đầu tư đưa căn hộ ra bán lại chưa được chú trọng.

Đại biểu đề nghị hoàn thiện khoản 2 Điều 4 và khoản 4, khoản 5 Điều 19 theo hướng quy định rõ trách nhiệm kiểm tra, đối chiếu danh mục căn hộ đưa vào kinh doanh với quy hoạch, thiết kế được phê duyệt; công khai danh sách căn hộ đủ điều kiện bán, kịp thời cảnh báo và ngăn chặn giao dịch đối với căn hộ vi phạm.

“Không thể để hồ sơ được phê duyệt một đằng, căn hộ đưa ra bán một nẻo, đến khi xảy ra chuyện thì người mua mới biết mình đã mua phải căn hộ có sai phạm”, đại biểu nhấn mạnh.

Một vấn đề khác được đại biểu Vũ Văn Tiến lưu ý là phải buộc chủ đầu tư chịu trách nhiệm đến cùng về hậu quả do mình gây ra. Theo đại biểu, Điều 5 dự thảo Luật quy định các hành vi bị nghiêm cấm, Điều 59 quy định trách nhiệm quản lý nhà nước nhưng cần làm rõ hơn trách nhiệm của từng cơ quan khi để xảy ra tình trạng dự án xây dựng sai quy hoạch, sai thiết kế nhưng chủ đầu tư vẫn bán nhà, thu tiền của người dân.

Đại biểu đề nghị rà soát hai điều khoản này, quy định rõ trách nhiệm của từng cơ quan trong phát hiện, ngăn chặn và xử lý sai phạm; đồng thời nghiên cứu chế tài đủ nghiêm, có cơ chế thu hồi khoản lợi bất hợp pháp, không để chủ đầu tư tiếp tục hưởng lợi từ những căn hộ vi phạm.

Cùng với đó, cần hoàn thiện Điều 13, Điều 15, Điều 18 và các quy định liên quan theo hướng buộc chủ đầu tư hoàn trả, bồi thường, khắc phục hậu quả do mình gây ra, nhất là trường hợp công trình buộc phải phá dỡ, ảnh hưởng đến quyền lợi và chỗ ở của người dân.

Cắt giảm thủ tục không được tạo khoảng trống về bảo vệ người mua

Liên quan đến chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, ĐBQH Lương Thị Hoa (Thanh Hóa) đề nghị nghiên cứu bổ sung phương án xử lý trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng triển khai, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai nhưng có bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực và cam kết thực hiện đầy đủ nghĩa vụ.

Theo khoản 4 Điều 30 dự thảo Luật, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng. Đại biểu cho rằng, nếu bổ sung phương án nêu trên thì phải kèm theo điều kiện chặt chẽ: nghĩa vụ tài chính được xác định, kiểm chứng; bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực; có cơ chế thanh toán, bảo đảm thực hiện và phân định rõ trách nhiệm. Mục tiêu là đưa dự án trở lại triển khai, không phải cho phép trì hoãn nghĩa vụ với Nhà nước.

Đại biểu cũng đề nghị bổ sung Điều 32, làm rõ thời điểm, phạm vi chuyển giao trách nhiệm đối với tiền đã nhận của khách hàng, bảo lãnh, bảo hành và cấp Giấy chứng nhận. Việc thay đổi chủ đầu tư không được làm gián đoạn trách nhiệm hoặc khiến người mua không biết ai là người thực hiện các cam kết.

Đối với chuyển nhượng hợp đồng và hợp đồng mẫu, khoản 2 Điều 39 mới quy định chung về kế thừa quyền, nghĩa vụ. Đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc xác định thời điểm, phạm vi kế thừa; xử lý nghĩa vụ thanh toán còn lại và trách nhiệm do vi phạm trước khi chuyển nhượng; bảo đảm kế thừa quyền thụ hưởng bảo lãnh, quyền đối với khoản tiền 5% và lãi phát sinh.

Theo đại biểu Lương Thị Hoa, những nội dung trực tiếp quyết định quyền lợi của các bên cần được quy định ngay trong luật, không chỉ để trong hợp đồng mẫu hoặc văn bản xác nhận của chủ đầu tư. Vì vậy, khoản 3 Điều 34 về miễn thủ tục đăng ký hợp đồng mẫu sau khi công khai trên Hệ thống cũng cần được chỉnh sửa. Công khai thông tin giúp các bên tiếp cận nhưng chưa đồng nghĩa với việc kiểm soát được những điều khoản bất lợi.

“Nếu bỏ đăng ký, cơ chế quản lý thay thế phải đồng thời được hoàn thiện, có hiệu lực; xác định rõ nội dung bắt buộc và phần được thỏa thuận. Cắt giảm thủ tục không được tạo khoảng trống bảo vệ người mua”, đại biểu nhấn mạnh.

Cũng quan tâm đến chuyển nhượng hợp đồng, ĐBQH Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Phòng) tán thành việc dự thảo Luật mở rộng các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được phép chuyển nhượng. Tuy nhiên, đại biểu lưu ý, nhất là với bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận, việc mở rộng phạm vi chuyển nhượng phải đi đôi với cơ chế kiểm soát chặt chẽ, nhằm phòng ngừa giao dịch trùng lặp, tranh chấp và khó khăn trong xác định nghĩa vụ thuế.

Đại biểu đề nghị bổ sung vào Điều 37 quy định về trình tự chuyển nhượng hợp đồng, nguyên tắc xác nhận và cập nhật thông tin. Trong đó, cần xác định rõ thời điểm chuyển giao quyền, nghĩa vụ; trách nhiệm của chủ đầu tư trong xác nhận tình trạng hợp đồng và cập nhật thông tin vào hệ thống dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Về cơ chế để các bên liên quan kiểm chứng tình trạng pháp lý của hợp đồng, đại biểu đề nghị thiết kế theo hướng sử dụng dữ liệu điện tử, không phát sinh thêm thủ tục hành chính; đồng thời phân định rõ với thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản theo Luật Đất đai và Luật Nhà ở.

Phát biểu kết luận phiên thảo luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị tiếp tục rà soát, hoàn thiện dự thảo Luật, bảo đảm thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Đảng; thực hiện nghiêm Quy định số: 178-QĐ/TW về kiểm soát quyền lực, phòng, chống tham nhũng, tiêu cực trong xây dựng pháp luật. Đồng thời, cần bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp, tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, nhất là với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), tránh chồng chéo, mâu thuẫn, gây khó khăn trong thực thi.

Phó Chủ tịch Quốc hội cũng đề nghị cơ quan soạn thảo tập trung tiếp thu, hoàn thiện các nhóm nội dung trọng tâm được nêu trong báo cáo thẩm tra và ý kiến đại biểu Quốc hội gồm: điều kiện đưa bất động sản trên quỹ đất thanh toán dự án BT vào kinh doanh; cơ chế đặt cọc, bảo lãnh và thanh toán đối với bất động sản hình thành trong tương lai; chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản, kiểm soát hợp đồng theo mẫu; quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản…